Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, este proceso puede estar plagado de obstáculos, especialmente cuando se trata de obtener financiación para la compra. Una situación común es haber pagado la reserva de un piso y luego encontrarse con que el banco deniega la hipoteca. Esta situación, que puede parecer desesperante, tiene soluciones y vías de reclamación que es importante conocer para proteger los derechos del comprador.
La importancia del contrato de reserva
El contrato de reserva es un documento esencial en el proceso de compra de una vivienda. A menudo se firma antes de que el comprador obtenga la aprobación definitiva del préstamo hipotecario. En este contrato, el comprador se compromete a adquirir la vivienda y entrega una cantidad de dinero como señal de su intención de compra. Sin embargo, si el banco deniega la hipoteca, este contrato puede convertirse en una fuente de conflicto.
Es fundamental que el contrato de reserva incluya cláusulas claras que especifiquen las condiciones bajo las cuales se devolverá el dinero abonado. Estas cláusulas deben contemplar la posibilidad de que la financiación sea denegada por causas ajenas al comprador, como podría ser la naturaleza jurídica del inmueble, tal y como sucedió en el reciente caso fallado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Figueres, en el cual la financiación fue denegada debido a que el inmueble era en realidad un apartahotel. Lo que impedía hipotecarlo.
¿Qué hacer si el banco niega la hipoteca?
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Cuando el banco deniega la hipoteca, es crucial que el comprador revise el contrato de reserva para determinar sus opciones legales. Si el contrato no especifica claramente qué ocurre en caso de denegación del préstamo, el comprador podría encontrarse en una situación vulnerable, enfrentando la pérdida de la cantidad abonada.
Sin embargo, como sucedió en el caso de Figueres, si la denegación de la hipoteca se debe a un problema con el inmueble y no a la solvencia del comprador, el vendedor puede estar obligado a devolver el dinero. En el caso mencionado, el tribunal falló a favor de los compradores al determinar que la inmobiliaria debía devolver los 5.000 euros pagados para reservar la vivienda. A fin de cuentas, la denegación de la hipoteca no fue culpa de los compradores, sino de la naturaleza jurídica del inmueble.
Claves para protegerse antes de firmar
Para evitar problemas como la denegación de la hipoteca después de haber pagado la reserva, es fundamental seguir ciertos pasos antes de firmar cualquier contrato:
- Consultar con un abogado especializado: Es vital contar con asesoramiento legal antes de firmar el contrato de reserva. Un abogado puede ayudar a identificar posibles problemas y asegurarse de que las cláusulas protejan al comprador en caso de que la financiación no se apruebe.
- Investigar la propiedad: Verificar la situación legal del inmueble es clave. Asegurarse de que la propiedad sea hipotecable y que no haya impedimentos legales que puedan impedir la concesión de la hipoteca.
- Solicitar una preaprobación de la hipoteca: Antes de firmar el contrato de reserva, es recomendable obtener una preaprobación de la hipoteca. Aunque no garantiza la concesión del préstamo, proporciona una indicación clara de la capacidad del comprador para obtener financiación.
- Cláusulas claras y específicas: Incluir en el contrato de reserva cláusulas que especifiquen qué sucede si la hipoteca es denegada, especialmente en casos donde el problema no sea la solvencia del comprador sino un impedimento relacionado con el inmueble.
Vías de reclamación si surge un conflicto
Una mujer ante un cartel bancario sobre las hipotecas | EFE
Si el banco deniega la hipoteca y el vendedor se niega a devolver la reserva, existen varias vías de reclamación que el comprador puede seguir:
- Negociación directa: El primer paso suele ser intentar llegar a un acuerdo con la inmobiliaria o el vendedor. A veces, una negociación directa puede resolver el conflicto sin necesidad de acudir a los tribunales.
- Reclamación judicial: Si la negociación no tiene éxito, el comprador puede presentar una demanda. Como en el caso de Figueres, un tribunal puede fallar a favor del comprador si se determina que la denegación de la hipoteca fue por causas no imputables al comprador.
- Asesoramiento profesional: En todos los casos, es aconsejable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda guiar al comprador a través del proceso de reclamación y defender sus intereses en caso de que el asunto llegue a los tribunales.