Los políticos en España no se ponen de acuerdo sobre cuál es la solución al problema de la vivienda pero nuestras expertas coinciden en el diagnóstico y ofrecen diferentes fórmulas para mejorar el acceso tanto a la compra como al alquiler. Contamos con Susana Rodríguez, directora comercial de Savills España, Paloma Martínez Almeida, directora de Idealista/news y María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
Una cosa es la casa que nos gustaría comprar o arrendar, y otra muy diferente, la realidad del mercado. Pisos en alquiler que vuelan en los portales inmobiliarios en menos de veinticuatro horas y viviendas en venta de una sola habitación que parecen, por su precio, jaulas de oro y diamantes.
Para Susana Rodríguez, directora comercial de Savills España, “es clave incrementar la oferta en todos sus modelos, venta y alquiler, y tipologías, vivienda social, protegida, asequible libre y libre. El problema es que no hay suelo finalista donde está la demanda y además la capacidad del sector constructor es limitada por falta de profesionales cualificados”.
Y la eterna pregunta, ¿cuánta vivienda sería necesario construir para paliar este déficit? “Se están iniciando al año poco más de 110.000 viviendas y el ritmo medio de creación de hogares durante los próximos cinco años va a superar los 300.000 hogares/año. Como va a ser muy difícil que el ritmo de producción de viviendas supere las 125.000 anuales se va a generar un déficit anual cercano a las 175.000 viviendas/año, al que habría que sumar el déficit acumulado durante los últimos años, que el propio Banco de España estima de más de medio millón. Deberíamos, como mínimo, duplicar la actividad promotora actual para aliviar la presión sobre los precios”, explica Susana Rodríguez.
Nueva Ley del Suelo
Una cuenta pendiente para el Gobierno es sacar adelante una nueva Ley del Suelo, clave para incrementar la oferta de suelo en el mercado. “La solución principal al problema pasa por acelerar significativamente la capacidad de producción, especialmente mediante la generación de suelo finalista para crear oferta de vivienda accesible en las ciudades con mayor demanda. Ahora mismo sigue siendo un proceso lento, costoso e ineficiente. Sin abordar las limitaciones actuales de fondo, será imposible aliviar la presión sobre los precios de manera sostenida en las ciudades más demandadas. Es urgente crear un marco regulatorio seguro, estable y predecible, y además es fundamental invertir en medidas que aumenten la capacidad productiva del sector de la construcción, asegurando así que podamos satisfacer la creciente demanda de manera eficiente y sostenible”.
Más vivienda pública
En España, la vivienda pública solo alcanza el 2,5% del total del parque de vivienda. Está muy por detrás de otros países europeos como Países Bajos, que dispone de un 30%, Austria con un 24% o Dinamarca con un 20,9%. Según un informe de la promotora Culmia, se necesitarán 761.000 nuevas viviendas de alquiler asequible y una inversión de 108.000 millones de euros en los próximos diez años. “Sin embargo, estos cálculos se quedan cortos si nos fijamos en el siguiente dato: el parque de vivienda social en los países de la UE representa, de media, un 9,5% del total. Por ello, si quisiéramos acercarnos a esa media europea deberíamos incrementar el número de viviendas sociales en algo más de 1.400.000 unidades”, concluye Rodríguez.
Pero tampoco es fácil encontrar un país donde el acceso a la vivienda sea una panacea. Paloma Martínez Almeida, directora de Idealista/news asegura que es prácticamente imposible citar un lugar donde encontrar viviendas en alquiler baratas. “A menudo se pone de ejemplo la ciudad de Viena, que comenzó hace un siglo un proceso de generación de vivienda pública, a pesar de lo cual tampoco supone una solución perfecta, ya que la espera para poder acceder a una vivienda se alarga durante años. En España es necesario revertir la sangría de oferta provocada por todas las medidas aprobadas en los últimos cinco años, que no solo ha encarecido los precios sino que ha provocado, mediante la competencia salvaje entre familias por acceder a una vivienda, la expulsión del mercado de familias vulnerables y de aquellas en riesgo de serlo”.
Incentivos para el alquiler
La solución para nuestra experta de Idealista pasa por reequilibrar la relación propietario-inquilino. “Debemos dejar de perseguir a los caseros y entender que son la parte más importante de la solución, ya que cualquier política de vivienda sin viviendas es completamente inútil. Es necesario recuperar los incentivos para que miles de viviendas vuelvan al mercado de alquiler permanente y ofrecer de nuevo seguridad jurídica en casos de impago o de incumplimiento del contrato”.
La ocupación, ¿un freno al alquiler?
El miedo a la okupación frena a algunos propietarios a poner sus viviendas en alquiler. “El marco legislativo actual ha provocado que, en caso de impago, muchos caseros no puedan recuperar su vivienda de forma rápida y sencilla, lo que genera un lógico miedo y reservas a la hora de alquilar una vivienda. Además, la falta de oferta genera una segunda derivada a este respecto: en los últimos años el número de familias que compiten por una vivienda en las grandes ciudades ha pasado de 8 a más de 40 de media, aunque encontramos casos en los que ese número se multiplica. Al tener tantos candidatos, los propietarios se decantan siempre por aquellos perfiles que les ofrecen una mayor seguridad, lo que provoca la expulsión inexorable de cada vez más perfiles del mercado”, explica Martínez Almeida.
Los jóvenes
En España, cada vez los jóvenes se independizan más tarde por falta de recursos para pagar una vivienda, incluso teniendo un empleo. Según el último Observatorio de Emancipación, la edad media con la que los jóvenes se emancipan está en los 30,4 años. Nuestra tercera experta inmobiliaria, María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, habla de medidas hasta ahora insuficientes para que puedan acceder a la vivienda. “Este 2025, con la puesta en marcha de los avales a la compra y con la renovación del bono de alquiler, los jóvenes podrán mantener la esperanza de que al menos, están en el punto de mira de las instituciones como problema urgente que resolver. Sin embargo, las medidas adoptadas son insuficientes. Hemos llegado a un punto de inflexión en el que la accesibilidad a la vivienda se complica para los dos últimos quintiles de la población, entre los que se encuentran los jóvenes y las personas con más bajos recursos, que tendrían que acceder a una vivienda con precio asequible, pero como no hay vivienda social suficiente se les está forzando a acceder a una vivienda en propiedad con precio del mercado libre”.
Imposible comprar así que la mayoría se ve obligado a acudir al mercado del alquiler, en muchas ocasiones, para compartir piso. “Una de las iniciativas más urgentes sería rebajar la carga fiscal en el proceso de compra de vivienda para los jóvenes. Ofrecer garantías públicas que permitan a los jóvenes acceder a préstamos hipotecarios sin la necesidad de contar con un ahorro previo elevado, como ahora. También desarrollar modelos donde los jóvenes puedan alquilar una vivienda con la opción de compra futura, aplicando parte del alquiler pagado como entrada”.
Cooperativas
El PSOE quiere fomentar el modelo de cooperativas para abaratar los costes. Una buena idea según Martínez Almeida, pero con inconvenientes. “Muy positivo ya que el gran problema del mercado es la falta de vivienda asequible y este tipo de viviendas suelen suponer un coste más bajo que el de una vivienda nueva a precio de mercado. Sin embargo, cuestiones como la aportación económica inicial muchas veces superior a otros modelos de acceso a la vivienda, o los tiempos de construcción más dilatados pueden desincentivar a los participantes. De todas formas, esta fórmula de acceso a la vivienda no debe de quitar el foco ni la responsabilidad de la administración de proveer un parque social y asequible de vivienda a los ciudadanos más vulnerables”.
Tres mujeres que conocen muy bien el mercado de la vivienda y que ofrecen una visión y soluciones a tener en cuenta por quienes toman las decisiones.