El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció en su discurso de cierre del 41º Congreso Federal la creación de una nueva empresa de vivienda pública, para “impulsar la construcción de vivienda en alquiler asequible como nunca antes se había hecho en España”. Un mensaje reforzado por la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, quien dos días después subrayó que pese a la “ingente” cantidad de presupuesto que se ha asignado desde el Gobierno a resolver el problema de la vivienda, se va a poner más dinero.
Son anuncios a los que ya estamos acostumbrados. Tras la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, el presidente publicitó la construcción de 184.000 viviendas protegidas. Hasta ver cómo se materializan -el Ejecutivo utiliza diferentes referencias y no se dispone de un registro claro de viviendas públicas construidas o en construcción-, una fotografía de la realidad de la vivienda social en España son los datos Eurostat. Y no salimos bien parados, una vez más, nuestro país sigue a la cola de la Unión Europea en esta materia social.
En 2023, España destinó una media de 35,4 euros por persona a vivienda social, frente a los 163 euros per cápita que invierten los grandes países de la Unión Europea (UE a 20 miembros). Incluso comparado con el dato de la UE a 2027 miembros, que es del año 2020 y sitúa el gasto en casi 140 euros (139,8 euros), la inversión española es casi cuatro veces menos. A la cabeza se sitúan países como Irlanda (678 euros), Alemania (304 euros) o Dinamarca (362 euros). Países como Hungría o Malta también superan la inversión nacional.
De hecho, en el último ejercicio, el gasto en España cayó un 1,21% en comparación con los 35,87 euros de un año antes. La barrera de los 30 euros por persona se rompió en 2020 (30,98 euros) y anteriormente hay que remontarse al año 2012 para encontrar una cifra equivalente (32,59 euros). Un año antes, se superó los 52 euros, la cifra más alta de la serie histórica. Como recuerda Judit Montiriol, directora de Economía Española en CaixaResearch en su informe ‘Los problemas de acceso a la vivienda’, desde el año 2010, el presupuesto público destinado a vivienda ha sido muy escaso. Es el sector privado el que promueve la mayor parte de las viviendas protegidas (el 76% en 2023).
En % del PIB
De los 7.732,5 euros por persona que España destina a políticas sociales (incluye sanidad, pensiones, familia o desempleo, entre otras partidas), los 35 euros de la vivienda suponen el 0,45% del total. Este bajo peso relativo se constata a su vez en términos de porcentaje sobre el PIB. Si el conjunto de las políticas sociales equivale al 25% del Producto Interior Bruto, el capítulo de vivienda supone únicamente el 0,1% del PIB, frente al 0,4% de media en la Unión Europea. Encabeza el ranking Irlanda, con un 0,7%, seguido de países como Alemania, Dinamarca o Francia, con un 0,6% en cada caso. En el mismo nivel que España se sitúan Austria, Estonia, Lituania o Luxemburgo.
Según los datos de CaixaBank Research, en 2023, se terminaron 8.646 viviendas protegidas, una cifra similar al promedio de los últimos 10 años, pero claramente inferior a las 60.000 viviendas anuales de la década anterior. De esta forma, la vivienda social representa menos del 2% del parque total, una cifra muy por debajo de la media europea que se sitúa en el 9%. En su Plan Fiscal y Estructural 2025 -2028 enviado a Bruselas, en el que el Gobierno compromete la construcción de 20.000 viviendas (según explica el Ministerio son ya 25.000) financiadas con los fondos europeos, se prevé un impacto positivo por la estrategia de fomento de vivienda asequible en el PIB del 0,1% a partir de 2028. En 2023, la inversión total destinada a vivienda sumó 1.713,6 millones de euros, según Eurostat.
Políticas cortoplacistas
“Las políticas de vivienda en España tienden a ser cortoplacistas, muchas veces ligadas a ciclos electorales, sin una estrategia a largo plazo para el desarrollo de un parque de vivienda social. Esto ha resultado en inversiones insuficientes y descoordinación entre distintos niveles de gobierno”, explica a Artículo14, Juan Carlos Higueras, doctor Economía y director del Master MBA de EAE Business School, para explicar la baja inversión en España en vivienda social. Se une la cultura española de la propiedad, que -como señala Higueras- ha desincentivado tradicionalmente la inversión en un parque público de vivienda en alquiler; junto con la descentralización de competencias en las comunidades autónomas.
Para este experto, una política estatal que priorice la vivienda requeriría de tres elementos básicos, como son consenso político y estabilidad normativa: “Es fundamental establecer un pacto de Estado que garantice políticas de vivienda coherentes y continuas, independientemente del gobierno de turno“. En paralelo, habría que abordar una reforma fiscal y financiación específica, con incentivos fiscales que permitan aumentar la inversión pública y privada en vivienda social, así como garantizar una financiación adecuada para programas a largo plazo. Y reforzar la colaboración público-privada, dado que el sector privado debe desempeñar un papel complementario mediante programas de construcción de vivienda asequible, gestión de alquileres sociales y aprovechamiento del suelo público bajo esquemas concesionales. “La confianza mutua entre el sector público y privado es clave para que esta colaboración sea efectiva”, subraya Higueras.
Colaboración público-privada
“La colaboración público-privada resulta imprescindible en un contexto en el que las Administraciones no pueden afrontar el reto de incrementar el número de viviendas asequibles de forma sustancial por sí solas, tanto por restricciones presupuestarias como por la capacidad de gestión y ejecución de los proyectos”, explica en su análisis Judit Montoriol. En su opinión, la Administración debe establecer los instrumentos y las condiciones necesarias que garanticen la viabilidad financiera de este tipo de operaciones, por ejemplo, poniendo suelo a disposición del mercado para promover viviendas de alquiler asequible mediante concesiones o derechos de superficie o reduciendo los tiempos administrativos en la concesión de licencias, entre otras medidas.
Otro elemento para tener en cuenta en las promociones de vivienda asequible destinadas a la venta, aunque ahora el objetivo es el alquiler, es la actualización del precio de venta máximo. El precio medio de la vivienda protegida es cerca de un 40% inferior a la vivienda libre y sigue creciendo conforme suben los precios. Según Idealista, el precio de la vivienda subió un 10,7% interanual en el mes de noviembre, marcando un récord de la vivienda en España; mientras que Fotocasa es más conservador y lo sitúa en el 9,6%. “Actualizar los precios máximos de venta de la vivienda protegida en un contexto de fuerte alza de los costes de construcción incentivaría el incremento de la oferta, tal como han hecho recientemente varias comunidades autónomas, como Madrid o Cantabria”, indica Montoriol.
Nueva empresa pública
Dar la vuelta a esta realidad será el objetivo de la nueva empresa de la vivienda anunciada por Sánchez y de la que Isabel Rodríguez, va avanzado algunos detalles. Tendrá como germen la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), que será reconvertida y “fortalecida” para abordar el problema de la vivienda de manera “integral”: desde el suelo, a la urbanización y la construcción de vivienda hasta su movilización y gestión. “No hay ninguna administración que pueda construir la necesidad de demanda que en estos momentos tiene este país. Estamos hablando de la necesidad de construir en el menor tiempo posible, que es el objetivo que tenemos por delante, un millón y medio de viviendas asequibles para concurrir, para estar en los estándares europeos de un parque público de vivienda asequible”, señaló Rodríguez.
La empresa se encargará también de movilizar el parque de vivienda precisamente en un mercado de alquiler asequible. Es una empresa integral que incorporará todas las potencialidades y todas las capacidades que dispone la Administración General del Estado, “redoblando los esfuerzos, desde los esfuerzos de personal a los esfuerzos también en el ámbito de los Presupuestos Generales del Estado, la financiación, incorporando al ICO u otras líneas como el Banco Europeo de Inversiones”, según explicó.
“El problema de fondo es que a las administraciones públicas no les sale a cuenta promover vivienda porque los tiempos son muy largos, más de cinco años, y al final el rédito se lo lleva otro”, advertía a Artículo14 un experto del sector inmobiliario que prefiere mantener el anonimato. Habrá que esperar a los próximos datos de Eurostat, para ver el impacto de toda la estrategia de vivienda anunciada por el Ejecutivo. Una cosa es clara, la estadística no engaña.