Comprar una vivienda usada en España se ha convertido en una decisión cada vez más costosa. No solo por el encarecimiento del mercado inmobiliario, sino también por el impacto del impuesto por comprar una vivienda de segunda mano, que puede elevar el precio final de la operación hasta en un 13%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la transacción.
El mercado de la vivienda de segunda mano cerró 2024 con un aumento del 11,2% en los precios, según datos de Idealista. Alcanzó un precio medio de 2.271 euros por metro cuadrado, una cifra récord. A esto hay que sumarle el impuesto por comprar una vivienda de segunda mano, un tributo gestionado por las comunidades autónomas que puede suponer una carga financiera significativa para los compradores.
¿Qué es el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP)?
El impuesto por comprar una vivienda de segunda mano está regulado a través del Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP), que grava la compraventa de inmuebles usados. Este impuesto se paga a Hacienda en el momento de la adquisición y su recaudación está a cargo de los gobiernos autonómicos, lo que genera grandes diferencias en los porcentajes aplicables.
Según explican desde la plataforma de gestión fiscal Tax Down, “el ITP es un tributo que se aplica sobre las transacciones de bienes muebles e inmuebles. Su cuantía varía en función del valor real del bien adquirido y de la comunidad autónoma en la que se realice la compra”.
Actualmente, el tipo impositivo oscila entre el 6% de regiones como Madrid o Navarra y el 13% en Baleares. Eso significa que, dependiendo del territorio, el impuesto por comprar una vivienda de segunda mano puede suponer una diferencia de miles de euros en el precio final de la operación.
Cómo se calcula el impuesto por comprar una vivienda de segunda mano
Una imagen conceptual de la entrega de llaves en una vivienda | CAM
Para calcular el impuesto por comprar una vivienda de segunda mano, la Administración toma como referencia dos posibles valores:
- El precio de venta acordado entre comprador y vendedor.
- El valor catastral del inmueble, determinado por la Dirección General del Catastro.
Sin embargo, no siempre se utiliza el precio de compraventa. La ley establece que se tomará como base imponible el valor más alto entre el precio de venta y el valor catastral. Por ejemplo, si una persona compra una vivienda en Madrid por 200.000 euros, pero su valor catastral es de 180.000 euros, el ITP se calculará sobre los 200.000 euros. Sin embargo, si el precio de venta fuese de 170.000 euros y el valor catastral de 180.000 euros, el comprador deberá pagar el impuesto sobre los 180.000 euros.
El impacto del nuevo valor de referencia del catastro
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, durante su comparecencia ante el Pleno del Congreso | EFE
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de 9 de julio, el cálculo del impuesto por comprar una vivienda de segunda mano ha cambiado. En lugar del valor catastral tradicional, ahora se utiliza el valor de referencia del catastro, un indicador que se actualiza cada año en función de las compraventas registradas en el mercado inmobiliario.
Según explica Idealista, este nuevo valor se basa en módulos de valor medio obtenidos a partir de las transacciones realizadas ante notario y en el Registro de la Propiedad. En un contexto de precios al alza, esto significa que cada año el valor de referencia se ajustará automáticamente, lo que podría incrementar el coste del ITP para los compradores.
Este mecanismo ha generado situaciones inesperadas. Diario de Cádiz ha informado recientemente sobre el caso de una familia que el pasado mes de diciembre acordó la compra de una vivienda por 250.000 euros. Sin embargo, al formalizar la operación en enero de 2025, descubrieron que el valor de referencia del catastro había aumentado a 265.000 euros, lo que incrementó la base imponible sobre la que se aplicaba el ITP.