Del tope al alquiler al ‘Plan Vive’ nacional: la guía de las propuestas en vivienda

En el rifirrafe político, hay algo en lo que todos están de acuerdo: España tiene un problema de vivienda. Quedó patente el domingo 13 de octubre en las calles de Madrid donde miles de personas protestaron por los altos precios del alquiler. En el segundo trimestre, los precios de venta subieron de media un 3,6% y en lo que va año acumulan un crecimiento del 11,2% en el caso de la vivienda nueva y del 7,3% en la de segunda mano, según el INE.

En la última década, el precio de la vivienda ha subido casi un 50%, aunque hay que tener en cuenta el efecto del pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008. Si comprar una vivienda es una realidad imposible para una parte de la población –el precio medio medio se sitúa en 2.355 euros por metro cuadrado-, especialmente los jóvenes menores de 35 años, alquilar también está convirtiéndose en un sueño inalcanzable.

Las dificultades de acceso al alquiler se han complicado con el uso de las viviendas residenciales como alojamientos turísticos en un país que bate récord de visitantes. Al inicio de 2024, había más de 351.000 viviendas turísticas, según datos del INE. Existe una falta de oferta, que el Banco de España cuantifica en 600.000 viviendas entre 2022 y 2025.

El problema es claro; donde no hay acuerdo es en las soluciones. El director de Estudios de Pisos.com, Carlos Font, abogaba por excluir las políticas de vivienda del interés partidista y alcanzar un pacto de estado que permita avanzar en la construcción de vivienda y dinamizar el alquiler. El grueso de la estrategia del Ejecutivo se apoya en la Ley de Vivienda aprobada hace un año y medio.

En Artículo 14, comparamos las estrategias de que plantean los dos partidos mayoritarios, PP -en su nueva Ley de Vivienda– y PSOE, junto con  Sumar, como socio del Gobierno de coalición en cuatro cuestiones básicas: alquiler, vivienda pública, desahucios y pisos turísticos.

Alquiler y alquiler social

PP: 

– Eliminar medidas ‘fracasadas’ de la Ley de Vivienda como la limitación de precios en zonas tensionadas. En su opinión, la intervención del mercado no funciona.

– Deducción en el IRPF a los propietarios particulares que pongan en alquiler inmuebles que hayan estado en desuso, al menos, dos años.

– Mayores garantías al arrendador con seguros de impago.

– Reducción del umbral de vulnerabilidad económica en el alquiler protegido a 1.080 euros (1,5 veces Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM) de salario mensual frente a 1.800 euros actuales.

PSOE

– Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes en 2024. En 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización de rentas en lugar del IPC.

– Declaración de zonas tensionadas, en las que los grandes propietarios no podrán firmar nuevos alquileres con precios superiores al del Índice de Referencia.

– Posibilidad de prórroga del contrato a su vencimiento, por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, en zonas tensionadas.

– Beneficios fiscales a los arrendadores que faciliten el acceso asequible al alquiler. Reducción del 90% en los rendimientos si bajan los precios en un 5% en zonas tensionadas.

Sumar

–Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para extender a los inquilinos de alquiler de temporada y por habitaciones los derechos que ya reconoce a los inquilinos de larga duración.

-Limitar las deducciones en el IRPF a las rentas por arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda a aquellos casos en que éstas se sitúen por debajo del límite máximo establecido en el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

– Establecer el contrato indefinido por defecto para las viviendas en alquiler, como ocurre con los contratos laborales.

– Topar el precio de las viviendas en alquiler en zonas tensionadas al 30% de la renta de los hogares que las alquilan.

Vivienda Pública

PP

– Extender el Plan Vive a toda España: construcción de vivienda para alquiler asequible, hasta un 30% inferior al precio de mercado, en suelo público ‘improductivo’ con el apoyo de promotores privados. A los 75 años, las promociones volverán al patrimonio público porque el suelo sigue siendo propiedad pública.

PSOE

– Plan Estatal de Vivienda: conseguir un parque de vivienda protegida del 9% del total. Línea de prestamos por 4.000 millones de euros a promotores públicos y privados para vivienda en alquiler social o a precio asequible a través de obra nueva o rehabilitación. Deberán ser destinadas al alquiler social o asequible, o cedidas para dicho uso, durante un mínimo de 50 años.

Sumar

– Destinar el 1% del PIB anual a la inversión en parque de vivienda pública de alquiler asequible y no descalificable. Su financiación inicial correría a cargo de un fondo estatal de 40.000 millones de los fondos europeos. El Estado será el gran promotor para construir 500.000 viviendas de alquiler social (400 a 600 euros).

Desahucios

PP

– Reducir el límite de vulnerabilidad de 1.800 euros a 1.080 euros, lo que facilitará el lanzamiento de inquilinos deudores con ingresos superiores a ese límite.

– Desalojo de los ‘okupas’ en 24 horas y prohibición de que personas que estén ‘okupando’ ilegalmente una vivienda puedan empadronarse en la misma. Endurecimiento de las penas, hasta los tres años de prisión, en los casos más graves.

PSOE

– Cuando el demandante sea un gran propietario y la demanda afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.

– Ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos de desahucio hasta que se encuentren soluciones habitacionales a los afectados.

Sumar

– Acabar con todos los desahucios. Para ello, reforzar la defensa legal de los inquilinos frente a los abusos, modificando la ley de enjuiciamiento civil para incluir como causa de oposición la existencia de cláusulas abusivas.

– Programa de erradicación de los desahucios por hipotecas de primera vivienda. El Estado se haría cargo de la vivienda y la hipoteca, incorporándola al parque público, y la familia continuaría en la misma con un alquiler social relacionado con sus ingresos.

Alquiler turístico y temporal

PP

– Su proyecto de Ley no aborda los pisos turísticos. En su opinión, es necesario abrir una reflexión y que las comunidades autónomas permitan que sean los ayuntamientos los que decidan.

PSOE

– Control de los alquileres y alojamientos de corta duración con la creación de un Registro Único de Arrendamientos: cualquiera que quiera alquilar su vivienda en esta modalidad deberá estar registrado y obtener un número de identificación sin el cual no va a ser posible publicitar la vivienda.

– Propuesta para modificar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con el fin de “empoderar a los vecinos” para que puedan prohibir los alojamientos turísticos en sus fincas residenciales.

Sumar

– Acabar con los alquiles turísticos ilegales y desincentivar el alquiler turístico en zonas tensionadas, y  apoyar mediante recursos condicionados a los ayuntamientos y comunidades autónomas para que puedan hacer cumplir la normativa.

– Elevar la fiscalidad estatal de los pisos turísticos, que modo que tributen al 21% de IVA. Además, en el IRPF y en el impuesto de sociedades suprimir en el cálculo de sus rendimientos la deducibilidad de los gastos financieros, de amortización y de mejora de la vivienda turística en zonas tensionadas.

Otras medidas

PP

– Ayudar a los jóvenes a ahorrar para comprar una vivienda, con la reducción progresiva del tipo de IRPF durante los cuatro primeros años (100%, el primero; 75%, el segundo; 50% y 25%, el tercero y cuarto, respectivamente).

– Facilitar el apoyo familiar a los jóvenes. Se bonificará el 100% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) cuando los jóvenes reciban dinero de sus padres para adquirir una vivienda.

PSOE

– Creación del Consejo Asesor de Vivienda, un órgano consultivo de carácter técnico, científico y académico para la programación de las políticas estatales de vivienda.

Sumar

– Eliminar la ‘Golden Visa’ y los privilegios de los que compran casas de alto valor.

– Prohibir la compra de vivienda para un uso diferente a vivir en ella o para sacarla a un alquiler asequible.

Esta batería de medidas son las que unos y otros proponen para afrontar un problema que ya ha adquirido dimensión europea. Y que en el caso de España tiene datos claros: ante la imposibilidad de adquirir una vivienda casi el 60% de los menores de 30 años se ve abocado al alquiler, frente al 8% en el caso de las personas de más de 65 años, según datos de CCOO.