En su intento de frenar la escalada de los precios de los alquileres, el último Consejo de Ministros del año 2024 aprobó el Real Decreto-Ley que regula registro de los alquileres turísticos en España. Aunque la norma entra en vigor el 2 de enero de 2025, establece un periodo de adaptación hasta el 1 de julio de 2025 para que todos los actores implicados se adapten a la obligación de registrar en un sistema único nacional cualquier propiedad destinada a alquileres de corta duración.
Según explicó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, la finalidad de esta norma es “poner coto al alquiler turístico y evitar el fraude de los contratos de temporada”. Y así se recoge a su vez en la norma, donde se señala que el principal objetivo del registro es mejorar la transparencia del mercado. Según se detalla en el BOE, “la falta de información suficiente y transparente ha generado un porcentaje significativo de arrendamientos en situación de fraude de ley”. Este registro único permitirá a las administraciones evaluar con mayor precisión el impacto de los alquileres de corta duración y garantizar que se cumplen las normativas.
España cuenta con 351.389 alojamientos turísticos, lo que representa el 1,5 % del total de viviendas. Estas propiedades ofrecen casi dos millones de plazas de alojamiento (1,99 millones), con una media de 5,3 plazas por unidad. Andalucía y la Comunidad Valenciana destacan como las comunidades autónomas con mayor número de viviendas de este tipo, con 88.435 y 71.186 alojamientos, respectivamente, lo que supone el 1,89 % y el 2,17 % del total de viviendas en cada caso. En cuanto a porcentaje sobre el total de viviendas disponibles, Canarias lidera las viviendas turísticas con un 4,7 %, según los últimos datos del INE.
Guía básica
A continuación, una guía básica sobre esta nueva regulación:
– ¿Cuándo será obligatorio el registro?
Aunque el Real Decreto 1312/2024, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2024, establece que el registro único de alquileres turísticos entrará en vigor el 2 de enero de 2025, su cumplimiento obligatorio comenzará el 1 de julio de 2025. Durante este periodo de transición, las plataformas, los propietarios y las administraciones podrán adaptarse al nuevo sistema.
– ¿Qué propiedades están obligadas a registrarse?
La norma incluye “alquileres turísticos, de temporada, habitaciones y cualquier otra propiedad que se ofrezca para estancias cortas y a cambio de una remuneración económica”. Esto incluye viviendas completas, habitaciones individuales e incluso embarcaciones: “también comprenderán el alojamiento en buques, embarcaciones o artefactos navales”, siempre que no estén vinculadas a la navegación.
El artículo 4 del Real Decreto detalla que estos alojamientos deben cumplir con las siguientes características: “tener un uso temporal, como estancias vacacionales, laborales o de tratamiento médico y contar con mobiliario y equipamiento adecuado”. Expresamente, quedan excluidos los hoteles, campings y cualquier alojamiento ya regulado bajo normativas específicas de turismo.
Digital
– ¿Cómo se realiza el registro?
El procedimiento es digital -mediante sistemas como Cl@ve o certificados digitales- y se gestiona a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad o Bienes Muebles competente.
Los propietarios, en su solicitud, deberán aportar la dirección específica de la propiedad, su código registral único y su referencia catastral. También deberá detallarse si se alquila la propiedad en su totalidad o una parte (como habitaciones) y el número máximo de ocupantes permitidos. Cada unidad solo podrá tener un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento.
– ¿Para qué sirve el número de registro?
Según detallo Rodríguez, habrá un plazo de quince días para analizar que se cumple con esa normativa. Una vez validada la solicitud, el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro. Este número será indispensable para publicar la propiedad en plataformas digitales de alquiler. Además, deberá actualizarse si hay cambios en la propiedad” y renovarse anualmente mediante un informe de actividad que incluya los arrendamientos realizados.
Obligaciones
– Qué obligaciones tendrán las plataformas digitales de alquiler?
A su vez, las plataformas de alquiler como Airbnb o Booking están obligadas a permitir que, en sus aplicaciones, los arrendadores identifiquen mediante un número de registro sus propiedades de manera que sea visible.
Deberán realizar comprobaciones aleatorias y periódicas para verificar la validez e informar a la Ventanilla Única de los resultados de dichas comprobaciones cuando sean negativos. De manera, mensual informar de los datos de actividad por unidad, con el número de registro facilitado, la dirección de la unidad y las URL de los anuncios publicados. Y retirar los anuncios irregulares en un plazo máximo de 48 horas desde su notificación.
– ¿Qué ocurre si no se cumple con la norma?
Según el artículo 10, las propiedades que no obtengan el número de registro o incumplan con los requisitos establecidos “no podrán ser ofertadas en plataformas digitales”. Hasta la aprobación del régimen sancionador, las infracciones se regirán por las legislaciones estatales, autonómicas y locales.
Viviendas ya disponibles
– ¿Existen excepciones?
Sí, el Real Decreto-Ley aclara que los arrendamientos sin remuneración económica no están sujetos a esta normativa. Además, las comunidades autónomas y ayuntamientos podrán establecer sus propios procedimientos adicionales de inspección y control.
– ¿Qué sucede con las viviendas ya en alquiler?
Las propiedades que ya estén disponibles en plataformas tendrán hasta el 1 de julio de 2025 para cumplir con los requisitos y obtener su número de registro. Aquellas que no lo hagan deberán ser retiradas.
Con este sistema, España se convierte en el primer país de la Unión Europea en implementar un registro único de alquileres turísticos. El objetivo último es que la Ventanilla Única española se conecte con la europea, que estará disponible a partir de mayo de 2026. El Registro comienza su andadura, pero habrá que esperar a su completa puesta en marcha para poder evaluar su impacto y si logra los objetivos previstos.